Creates an incentive program aimed at facilitating and promoting the purchase of residential property and other real-estate, on all levels.

Eligibility: Individual, estate, corporation, partnership or trust, resident or nonresident buyer in Puerto Rico that:

• Purchases a new residential property between September 1, 2010 and October 31st, 2011, to rent, or rents an existing residential property located in Puerto Rico
• Purchases any existing residential property located in Puerto Rico that is suitable for family housing and which is not a new construction
• Purchases any existing nonresidential property located in Puerto Rico between September 1, 2010, and October 31st, 2011
  • Price of nonresidential property cannot exceed $3 MM

Benefits under this law:

• Tax Concession - Income earned from rental of eligible residential property will be 100% exempt from Puerto Rico's income tax
  • Tax-exemption period - up to 10 taxable years starting January 1, 2011 and ending on October 31st. , 2020
• New Residential Property
  • 100% exemption on capital tax gains at time of resale if seller purchases property during the abovementioned time-frame
  • 100% exemption from internal revenue stamps fees, registration vouchers, and filing fees associated with purchase deed and the buyer's mortgage deed
  • 100% exemption from special state property tax
  • 100% property tax exemption for five years
• Existing residential properties and nonresidential properties (up to $3 MM)
  • 50% exemption on capital gains
  • 50% exemption on capital tax gains at time of resale if seller purchases property during the abovementioned time-frame
  • 50% exemption from internal revenue stamps fees, registration vouchers, and filing fees associated with purchase deed or the buyer's mortgage deed, during the abovementioned time-frame
  • 100% exemption from internal revenue stamps fees, registration vouchers, and filing fees associated with the mortgage cancellation deed if sale occurs during the abovementioned time-frame
  • 100% exemption on capital tax gains for the seller of a qualified existing property if said property is sold during the abovementioned time-frame

por Milton E. Serrano Lebrón  

La Ley promueve la inversión en propiedades que generan ingresos, tanto comerciales como residenciales.

¿Es arrendador? ¿Desea invertir en propiedades para generar ingresos? ¿Ha pasado por un proceso de desahucio a causa de un inquilino moroso? Pues hay buenas noticias. El gobernador, Luis G. Fortuño, firmó el Proyecto del Senado 1776, convirtiéndose en la Ley 86, conocida como la nueva Ley de Desahucio.

Esta Ley promueve la inversión en propiedades que generan ingresos, tanto comerciales como residenciales, estimula el mercado de alquiler y fomenta la disposición de los dueños de viviendas para alquilarlas. A continuación, un resumen de las tres enmiendas principales en la pasada Ley de Desahucio (Ley 129).

Artículo 625. Procedimiento durante el juicio, Sentencia

El día de la comparecencia se celebrará el juicio y las partes expondrán, por su orden, lo que a su derecho conduzca y formularán toda la prueba que les convenga. Terminadas las pruebas, el juez o el tribunal dictará la sentencia, declarando 'haber o no ha lugar' al desahucio, dentro de un término mandatorio no mayor de diez días. Disponiéndose que las excepciones previas y todas las que el demandado haya de alegar deberán expresarse al contestar la demanda.

Artículo 629. Término para apelar

Las apelaciones deberán interponerse en el término de cinco días, contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia, por las partes perjudicadas o sus abogados.

¿Cuál es el cambio? La pasada Ley le otorgaba al inquilino un término de 30 días para apelar. Esto consistía en que el inquilino tenía que consignar en el tribunal el balance del canon de arrendamiento adeudado para solicitar la apelación, lo cual casi nunca ocurría y, por ende, representaba mayores pérdidas económicas para el arrendador por tener una propiedad ocupada sin poder disponer de ella.

Artículo 632. Términos para el lanzamiento después de sentencia

La sentencia que declare 'con lugar la demanda' de desahucio, ordenará el lanzamiento del demandado desde que dicha sentencia sea final y firme. Este mandamiento será expedido por la Secretaría del Tribunal a solicitud de la parte, desde que la sentencia sea final y firme.

En aquellos casos en que el tribunal haya determinado la insolvencia económica de la familia contra la cual procede el desahucio, se notificará, inmediatamente, con copia de la sentencia a los secretarios del Departamento de la Familia y el Departamento de la Vivienda. En estos casos, el término para el lanzamiento será de 20 días improrrogables, los cuales empezarán a contarse a partir de la fecha de la notificación.

Muchos dueños de propiedades han optado por rentar sus propiedades para evitar perder el inmueble por falta del pago hipotecario. Por su parte, la nueva Ley 86 representa un gran paso para la industria de arrendamiento, logrando reducir el riesgo de los arrendadores que cuentan con el canon de arrendamiento para cumplir con su obligación hipotecaria y evitar que su inmueble sea ejecutado.

Por otro lado, ahora el arrendador puede ser más flexible al evaluar al nuevo inquilino. La nueva Ley es un paso hacia adelante para estimular el desarrollo de la industria inmobiliaria, la cual aporta, significativamente, a la economía local.

by Dana Dratch 

Late Payments

Delinquencies are "huge influences" on the credit score, says Stephen Brobeck, executive director of the Consumer Federation of America. In fact, they make up 35 percent of your FICO score. If you see notations that bills have been paid 30, 60, 90 or 120 days late, "that's very damaging" to your credit, he says. The other factor that's important here: the timeline. How late was the payment, and how long ago did you make this mistake? The later the payment, the more it hurts your credit, says Evan Hendricks, author of "Credit Scores & Credit Reports: How the System Really Works, What You Can Do." But the more time that has passed since you made a late payment, the less it will affect your credit, he says.

High Debt-to-credit Limit Ratios

Credit scores typically look at your debt-to-credit limit ratio or "utilization" in two ways: They compare the balance on one revolving account to your available credit from that lender. For instance, if you have a credit card with a $1,000 balance and a $5,000 credit limit, this ratio would be 20 percent. Scoring formulas also look at your debt-to-credit limit ratio a second way: calculating the total of all your debts on revolving accounts against your total credit lines on those same accounts. So if you have four credit cards each with a $5,000 credit line ($20,000 in credit), and you have a $1,000 balance on two of them and nothing on the other two ($2,000 in debt), this ratio would be 10 percent. "In an ideal world, you would want to have (those ratios) under 10 percent," says Hendricks. "But certainly you want to keep them under 40 percent. There's no magic number." But if you're running up a balance of $2,000 to $3,000 with a card that has a $5,000 limit, "that's really going to hurt your score," says Brobeck. "And what's worse is running up balances on several cards."

Collection Activity

Most of the time, if you have an account that has gone to collections or been written off as a bad debt, you know about it, says Rhonda Bailey, credit counselor and credit report review manager for the nonprofit Credit Counseling of Arkansas. But not always. "There are those few instances, like an old utility bill after you've moved, (where) the collection agency didn't find them and (the consumer) forgot about it," she says. "I see that occasionally." If you find an item that isn't yours, you can dispute it and have it removed from your report. If the item is yours, you have some decisions to make, Bailey says. Can you afford to pay it? It's a good idea to check your state's statute of limitations, which is the period of time creditors have to sue you over a debt. Your state attorney general's office can give you that time limit, she says. Separate from that time limit, the item can stay on your credit report for seven years. The longer it's been on your report, the less it affects your score.

Judgments, Liens, Bankruptcies

It is hoped that you would know if you've had any major financial difficulties that involved judgments, liens or bankruptcies. However, if someone else is using -- and trashing -- your financial identity, a notation on your credit report could be your first clue. Ditto if a less-than-scrupulous collector has tagged you with someone else's debt or taken action against you without proper notification. When you get that report, scan the "public records" section, says Michelle Dosher, managing editor for consumer publications for the Credit Union National Association. "If there are any liens or bankruptcies, it's a good way to check." Active Accounts You Closed -- Or Never opened. You closed a store card after you moved. Or you finally got around to asking your daughter to close the card account you co-signed for when she was in college. The next time you pull your credit report, if enough time has elapsed, it should show that those accounts are closed, says Dosher. Glancing at your credit report "is a way to verify that you have closed them and the dates are correct," she says. If what should be a closed account your credit report lists as open, that's a good time to contact the issuer and find out why.

Another thing to look for is accounts you don't remember opening in the first place. Absent a mix-up, that could be an "indication of identity theft," says Dosher.

Your credit report will tell you who else has been viewing your credit report. Called "inquiries" in credit-speak, they come in two kinds. Hard inquiries are when you have actually requested new credit -- filled out an application, signed paperwork, etc. -- and asked a lender to check your history. When you get a hard inquiry, your credit can take a small dip. Hard inquires could affect your score for one year, but you'll see them on your report for two years. Soft inquiries are what credit bureaus put on your report when someone reviews your credit file but you haven't asked for new credit. If you pull your own credit report, that's a soft inquiry. You'll also see one if a prospective lender pulls your credit for marketing purposes. Soft inquiries don't affect your score. Hard inquiries are "such a small part of your credit score," says Kelly Rogers, chief development officer for the nonprofit Consumer Credit Counseling Service of Orange County, Calif., and adjunct faculty at Chapman University. "But it's such a great way to see if anyone's been using your information."

Si no hay muebles en la casa que se está vendiendo o rentando, es más difícil para el prospecto comprador o inquilino imaginar la residencia de otra forma, ya que este no tiene un punto de referencia que le proporcione perspectiva. Si se puede mantener al menos parte del mobiliario, es la mejor alternativa. Si la propiedad está completamente vacía, es importante que considere las siguientes sugerencias según la especialista en “staging” Nancy Joyner:

1.     Rente algunos muebles, al menos para las áreas principales: sala, comedor, cocina y dormitorio principal.

2.     Si no puede invertir en muebles, adorne las áreas de la cocina y los baños con diversos accesorios.

3.     Las paredes deben estar pintadas en un color neutral como el color crema.

4.     Limpie toda la casa a profundidad. Una casa sin mobiliario muestra todos sus detalles incluyendo la falta de limpieza. Lave las ventanas y las telas metálicas. La cocina y los baños deben de estar relucientes. En una casa sin muebles todos los detalles son más visibles.

5.     Si los tiradores de los closets y los gabinetes están despintados, en malas condiciones o pasados de moda, cámbielos por unos nuevos. También debe cambiar las tapas de los interruptores que estén deterioradas.

6.     Repare pequeños detalles que pueden devaluar su propiedad. Los grifos de agua goteando y los inodoros que no funcionan pueden dar la impresión que la casa no ha estado bien mantenida.

7.     Si tiene piscina manténgala limpia. Una piscina poco atractiva alejara a posibles compradores o inquilinos porque pensaran que arreglarla les costara mucho dinero.

8.     Limpie los alrededores y el frente de la casa. El jardín debe de estar bien podado y mantenido. No deje que la vegetación obstruya la vista de su casa. Lo que no se ve no se puede vender.

Aunque este deshabitada su casa no debe dar la impresión de estar abandonada. Si su hogar está limpio y bien mantenido podrá invitar a un prospecto comprador o a un prospecto inquilino a habitarlo.  

Los gastos de originación están relacionados con el ingreso que recibe el banco por llevar a cabo la transacción hipotecaria.

Los gastos de descuento hipotecario o “puntos” se usan para ajustar el rendimiento derivado del préstamo, dependiendo de las condiciones del mercado. Cada punto equivale al 1% del monto de la hipoteca.

Si la tasa de interés es alta, a veces le permite al banco no cobrar cuota por originarlo ni descuento para cerrarlo. Si la tasa de interés es baja, los gastos de originación y descuento pueden ser altos.

Escoja a un agente con el que usted se sienta cómodo. ¡Esta persona le ayudará a hacer la venta más grande de su vida, entonces busque a alguien que usted considere hará un buen trabajo!

Lo siguiente es una lista de preguntas que pueden ser provechosas cuando hable con los posibles agentes de bienes raíces que piensa entrevistar.

1. ¿Cuántos años ha estado en el negocio?
2. ¿Por cuánto tiempo ha vendido casas en esta área?
3. ¿Cuántas casas vendió en el año pasado?
4. ¿Cuál es su comisión?
5. ¿Si yo trabajo con usted, cómo anunciaría en el mercado mi casa?
6. ¿Contesta las llamadas y los emails de posibles compradores inmediatamente?
7. ¿Me puede dar nombres y números telefónicos de otras familias que han usado sus servicios?

Verifique el estado físico de la propiedad. Visite el inmueble, conozca las zonas y propiedades aledañas. Se sugiere visitar el lugar por la noche, se pueden detectar situaciones que de día son imposibles de ver. Lo ideal es que a la visita acudan los dos: “cuatro ojos ven mejor que dos”. Además del aspecto físico general, es importante tomar nota de otras condiciones:

1. Buscar humedad en muros y techos.

2. Ver la fuerza que tienen las salidas de agua. Abrir las llaves del agua durante unos minutos.

3. Abrir y cerrar puertas, de anaqueles, alacenas, ventanas y balcones.

4. Verificar los apagadores de luz.

Busque un precio de renta adecuado, en relación con las características de la propiedad. Sobre el precio de renta, se sugiere calcular el valor aproximado de venta del inmueble, y sobre este el 0.7%. La regla (no oficial) del 0.7% sobre el precio de venta, se modifica cuando la demanda aumenta. Sin embargo por mucha demanda y buenas condiciones que tenga la propiedad, un precio de renta por encima del 1% es caro. Pero lo más importante para definir cuánto pagar por la renta, es el ingreso de ambos. No es recomendable que el pago de la renta sea superior a 25% del ingreso neto.

Una de las mejores maneras de establecer el precio de venta de su propiedad es averiguar cuánto valen otras propiedades de características similares que han sido vendidas recientemente en su vecindad. Busque información con los vendedores y los compradores y solicite una lista de ventas comparables a su Corredor de Bienes Raíces. Antes de establecer el precio de venta investigue acerca de cómo está el mercado de bienes raíces en el momento que ha decidido vender.

No aumente sin razón el precio de su propiedad. El sobre precio reduce el interés de los compradores y hace que las propiedades que compiten con la suya parezcan tener valores más atractivos. El sobre precio es una de las razones más importantes por las cuales los propietarios no son exitosos en la venta de sus propiedades. Recuerde que el mercado es el que establece el precio de venta a través del mecanismo de la oferta y la demanda.

1. Mantén bajos los balances de tus tarjetas de crédito. Trata de mantener tu balance dentro del 30% del total de su límite de crédito. Deudas de más de 50% del límite en tu tarjeta afecta tu puntuación.
2. Evita pasarte del límite en tus tarjeta. Esto afectaría negativamente tu puntuación.
3. Paga tus cuentas a tiempo. Esto ayuda a mantener la puntuación alta de mes a mes.
4. Ponte al día con los pagos que no has echo y mantenlos así.
5. No tengas muchas tarjettas de crédito si no las necesitas. Es mejor tener pocas con límites altos que muchas con límites bajos.
6. No abras muchas líneas de crédito en un tiempo corto. Esto no es bueno, además cada vez que verifican tu crédito se afecta tu puntuación.
7. Pide tu reporte de crédito una vez al año y verifica que toda la información este correcta. Si tu mismo pides el reporte, no afectará tu puntuación.

Las Cámaras Digitales son de suma importancia en la Profesión de Bienes Raíces. La NAR ( National Association of Realtors) publicó que el 97% de los compradores consideran las fotos útiles y valiosas en los anuncios publicados en la red. Por tal razón se debe seleccionar con cuidado una cámara que cumpla con unos requisitos básicos para la Profesión de Bienes Raíces.

Pixeles- Estos son puntitos que estan en el sensor de la cámara para reaccionar al color y formar la imagen en su totalidad. Según la cantidad de pixeles será la resolución o calidad de la imagen. Las cámaras digitales se consiguen desde un megapixel ( un millón de puntos) hasta las más avanzadas de 45 megas. Si uno no va a usar las fotos para hacer carteles, con una cámara de cinco a seis megapixeles es suficiente.

Rendimiento de color- Este es un factor que determina la calidad en términos de la imagen. Hay cámaras que reproducen el color mejor que otras. En el manual de especificaciones de la cámara aparecen cuantos millones de colores reproduce.

Baterías- Las AA no rinden lo que necesita una cámara y se agotan rápidamente. Es mejor comprar una cámara con una batería de alto rendimiento.

Memoria - Esto determina cuantas fotos se pueden tomar. Las tarjetas de memoria pueden fluctuar entre 8 megabytes hasta 16 gigabytes. La más común es la de un giga. Una tarjeta de 1 giga, en una cámara de 5 a 6 megapixeles, tiene capacidad para 500 fotos.

En caso deque sea inminente la llegada de un huracán no deje que lo coja desprevenido y prepárese con tiempo para evitar cualquier situación difícil:

1. Asegure sus puertas y ventanas.
2. Tenga su automovil lleno de gasolina.
3. Limpie los alrededores de su casa.
4. Llene de agua la bañera y máquina de lavar.
5. Asegure objetos y portones en el exterior d la casa.
6. Tenga dinero en efectivo.
7. Una persona puede consumir a diario un galón de agua, tenga suficiente para por lo menos una semana.
8. Comida suficiente para una semana: comida enlatada o en cajas, jugos, comida especial para infantes y/o envejecientes, abridores de lata tipo manual, estufa de gas, tanques de gas, utensilios desechables, botiquín de primeros auxilios con medicamentos, baterías, linternas y radios.

La primera impresión que tienen los compradores al entrar a una casa en venta es muy importante. Por tal razón los vendedores deben segir las siguientes recomendaciones:

1. Despegarse emocionalmente de la residencia. Pensar "Este no es mi hogar, es una casa, un producto que va a ser vendido".

2. Eliminar los objetos personales. Empacar todas las fotos familiares y objetos personales. Los compradores no se deben distraer y deben imaginar sus propias fotos en la pared.

3. Recoger y Descartar. Remover todos los libros de los libreros. Quitar todo de las tablillas. Guardar todo lo que este encima de los gabinetes. Guardar en cajas todo lo que no se este usando.

4. Organizar los armarios y gabinetes. A los compradores les gusta abrir los armarios y gabinetes. Si todo se ve organizado pensaran que la casa esta bien cuidada. La alacena debe estar en orden y los platos nitidamente en su sitio. La ropa en los armarios debe estar agrupada por color y los zapatos alineados.

5. Renta un espacio de almacén. Las casas se ven mejor con menos muebles. Se deben remover los muebles que esten impidiendo el buen flujo por la sala o que esten dificultando el paso por los pasillos. Se deben dejar solamente los muebles suficientes para que la habitación muestre su propósito. Lo demás se debe almacenar. La idea es que las habitaciones se vean más grandes.

6. Remover los artículos favoritos. Si se va a llevar las cortinas, una lámpara o algún enser, debe quitarlo antes de mostrar la propiedad. Si el comprador no los ve, no los querrá como parte de la compra.

7. Haz reparaciones menores. Reemplaza las losas rotas. Poner masilla en grietas y agujeros. Arreglar las llaves que goteen. Arreglar las puertas que no abran bien. Pintar las paredes de un color neutral. reemplazar las bombillas fundidas. Poner colchas nuevas a las camas.

8. Hacer que la casa brille. Lavar las ventanas. Brillar las llaves del lavavo y fregadero. Limpiar la nevera. Colgar toallas frescas. Airear los lugares que puedan oler a humedad.

9. No olvidar el exterior. Mantenerlo limpio y podado y si es posible sembrar flores.

10. Mantener las mascotas alejadas de los compradores.